世茂集团(00813.HK)

入局香港共享办公竞赛 从私人投资到世茂集团的中环中心新流转

时间:21-08-15 21:55    来源:新浪

原标题:入局香港共享办公竞赛 从私人投资到世茂集团(00813)的中环中心新流转 来源:观点地产新媒体

观点地产网 站在中环皇后大道上,仰望眼前这座八角形摩天大楼,总是能令人生出不少感慨。

自2017年,李嘉诚携402亿港元从香港中环中心全身而退之后,这座大楼的来往流转仍在继续。

前有“磁带大王”陈秉志、“小巴大王”马亚木纷纷散售套现,后有合生、禹洲抄底买入。而除了买进卖出,也有些持有者希望在这座大厦上演变出更多商业故事。

8月12日,世茂集团推出旗下香港首个共享办公室The Center Space,位于中环中心76楼,涉约2.36万平方呎楼面。

据The Center Space 销售及营运总监蔡漪婷表示,目前该共享办公点租赁情况理想,客源主要为专业人士,如金融科技公司及顾问公司等。

世茂香港故事

在内房企业中,世茂绝对是与这座大厦牵扯最多的一家。

最早在20世纪70年代,年近而立的福建商人许荣茂便只身前往香港寻求发展,做过药房,下过工厂,在香港没有任何背景的他慢慢完成了资金积累。

70年代末,许荣茂凭借敏锐的投资天分在香港经济飞速增长时赚得第一桶金;随后,其涉足金融、炒股,投资建立纺织厂做实业,将商业脚步开始迈到了内地,并最终进军房地产。

在世茂崛起的这些年里,许荣茂并没有遗忘他创业的起点香港。

如在1997年,许荣茂就已在香港炒楼,以7800万港元买入香港山顶丰林阁C屋,最终以1.15亿元卖掉,转手赚了47%的利润;随后又在2001年以2.3亿港币抄底香港山顶豪宅“创世纪”,改造之后在2009年挂牌以7.2亿港元出售。

最大的动作便是参与中环中心的出售。

中环中心楼高346米,是香港仅次于国际金融中心(IFC)、中环广场、中银大厦的高楼商厦。该项目最早落成于1999年,占地10万平方呎,楼面面积逾140万平方呎。

由于地处素有“黄金地段”之称的皇后大道中,位置优越之余还可俯瞰维港全海景,中环中心历来是长实的核心物业之一。

然而在五年前--2017年11月1日那场香港最大规模的物业交易中,长实以402亿港元将中环中心售予“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”。

接盘方“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”为多方力量组成的联合体,主要股东包括中国国储能源化工集团,以及活跃于相关工商物业市场的“磁带大王”陈秉志、“小巴大王”马亚木、中国港澳台侨和平发展总会会长卢文瑞、蔡志忠、罗珠雄等。

但时隔三个月,2018年2月中旬,国储能源化工因故退出交易,转由世茂房地产主席许荣茂、金利丰集团朱李月华等接盘,据传出资额达160亿港元。

最终,中环中心75%股权主要由5位大股东所拥有,并对交易所得47层写字楼业权进行分配。其中马亚木分得包括68、69及78楼等共13层楼,投资额约110亿港元;其次分别是许荣茂9层、朱李月华7层、卢文瑞5层,陈秉志、蔡志忠、张顺宜等人则持有13层。

更有具体消息指,许荣茂主要持有中环中心的36、37以及62楼等。

而据最新消息显示,许荣茂将该个人投资物业用于发展公司业务。据悉,此次世茂推出的共享办公项目位于中环中心高层,提供高端、灵活的共享办公楼。

根据蔡漪婷表示,灵活的解决方案包括虚拟办公室、私人办公室及多功能活动空间;租期为一个月至二十四个月,办公房间约30多间房,最多提供210个工位,人均有120平方呎的空间。

收费方面,日租最低收费为400港元;每工位每月租为8000至12000港元,视乎房间景观及租期。而虚拟办公室收费为每月580至1200港元,予海外公司借用其地址及电话。

对该行业前景,蔡漪婷则称,目前为良好的推出时机,因不少人因疫情而选择创业,令需求有明显增加,看好其前景。且相信由业主直接营运会提高吸引力,未来或会有业务扩展的可能性。

据观点地产新媒体了解,目前在中环中心尚没有共享办公类型运营商入驻。

“(联合办公)开在中环挺有意思的。”香港地产业内人士纪言迅对此评论道。在他看来,中环中心平面分布较为“三尖八角”,不是现代传统方正的办公布局,稍显奇怪,因此使用率不高。

其称,将整层作为联合办公灵活出租也是一个解决问题的方法,但这种模式能否真正受欢迎也有待观察。

核心的问题便在于,“中环的出租率(近几年)并不好。”

中环中心流转

李嘉诚出售中环中心的时候,事实上香港中区写字楼处于上升通道并屡创新高。

据资料显示,中环中心最初出售时均价为3.3万港元/平方呎,但仅过了半年左右,出售完成时市场价已涨至3.7万-5.5万港元,每层楼面价值亦涨至9亿-14亿港元。

如2018年8月,香港炒家张顺宜旗下的43楼、49楼及50楼出售接近完成,其中49楼及50楼由中资财团买入,涉资26亿港元,比最初的购入均价3.3万港元相比升值超50%。

而这并不是个例,在2018年5月交易完成后,多位香港炒家迅速将中环中心相关楼层放盘。

据观点地产新媒体不完全统计,交易完成一年后,包括卢文端、蔡志忠、张顺宜、马亚木在内参与收购中环中心的香港炒家,先后将中环中心拆售套现,此后获利离场。据中原一组数据披露,卢文端及张顺宜仅出售三层楼便套利37亿港元,获利12亿港元。

随着套利者逐渐离场、业权分散,中资企业在港扩充步伐减慢,社会事件打乱投资环境,2020年新冠疫情接踵而至的情况下,整个中环核心区写字楼出租情况出现了变化。

在中环中心交割完成的2018年6月数据显示,香港中环核心区写字楼以每年每方呎租金计算,高于全球第二位的伦敦西岸超30%。

到了2019年,戴德梁行数据显示,第一季中环区写字楼平均呎租为139.1港元,中环超甲级写字楼租金更按季度回落0.4%,呎租165.2港元,为2014年第三季度以来、即逾4年来首次出现下跌。

再之后,2020年新冠疫情等影响下,核心区中环写字楼空置率逐渐波动下降。

如当年10月12日,美联工商铺资料研究部发表报告指出,受到证监会9月正式由中环迁至港岛东的影响,市场增加十多万方呎的交吉写字楼单位,亦令中环甲厦空置率升至7.2%,创下金融海啸后新高水平。

与之相比的是,2018年中环办公楼空置率仅在1.5%的水平。

经济不景气下,不少跨国企业出于节省成本选择搬迁办公室,例如其中港岛东便成搬迁热门之选,“去中环化”也成为新名词。

当然,这也引发了一些抄底者慕名前来。如2020年10月,合生创展便以3.8万港元呎价抄底中环中心48楼全层,该楼层原由“磁带大王”陈秉志所持,出售价较两年前的放盘价每方呎4.8万港元降低了20.5%。

而直到2021年初,以中环中心为代表的中环核心区,仍在面临空置率走低的情况。如一季度,第一太平戴维斯最新香港写字楼租赁市场报告指出,中环空置率更创15年新高,季内从7.3%微升至7.6%。

另据观点地产新媒体获悉,整体香港写字楼市场已出现积极的信号,即租金跌幅普遍在首季放缓。

今年7月19日,仲量联行便发表报告指,上半年中环甲级写字楼租赁市场改善,表现为各主要商业区最佳。

其指出,随着大部分企业的运作已近乎重返疫症爆发前的实体办公模式,写字楼租赁活动已开始增加,在营商信心逐步恢复下,租户于过去数月开始重新审视租赁决定,当中以中环写字楼最受租户注意,租赁交投上升。

截至6月底,中环甲级写字楼租赁交投量于第二季录得按季39.4%及按年69.1%的增长,空置率由4月底录得的7.5%下降至6月底的7.4%。

“中环毕竟还是核心区,交通方便,抗跌力强。”一业内人士也对观点地产新媒体表示。纪言迅也指出,当中环区租金下降至吸引水平,空置率可能就会出现上升了,中环仍将成为中资金融机构等群体受欢迎的办公选择。

租金下降,租金差距收窄,这或将带来新一轮的“再中环化”。

有研究机构人员也公开表示,“去中环化”情况近一年已有所放缓,“再中环化”可能在2至3年内发生。