世茂集团(00813.HK)

世茂集团:青铜时代的房企'蓝筹样本'

时间:21-08-31 18:48    来源:金融界

金融界网8月31日消息  当前房地产行业告别曾经高利润的“黄金时代”与高增长的“白银时代“,进入到更加严峻的“青铜时代”,调控频出,融资收紧,房地产板块普遍估值大幅走低。以港股市场上160家房地产开发企业为例,最新平均市盈率只有3.6倍,较年初5.14倍有明显下滑。

房地产的过低估值原因很多,政策面、行业面的变化使得资本对该行业的估值发生“蓝移”。然而中国城镇化进程仍然要在十四五期间加速推进,人民群众对美好生活的追求也必然包括对居住的需求。在这样的背景下,如何评价房企未来的合理估值?怎样的房企才能挖掘出深度价值?

近日披露其2021年中期业绩的世茂集团(00813)(0813.HK)或许可以为投资者诠释,什么是转型背景下蓝筹房企的价值样本。

一方面,增长和杠杆扩张之间的比例适当,营收和净利稳步增长,三道红线全部绿档,收入结构多元均衡;另一方面,注重投资者回报,高派息、主动增持回购为投资者带来真金白银的回报,落实精细化管理,追求管理红利。

对于当前股价的相对低点,董事局副主席、总裁许世坛在中报业绩发布会上表示,“当前世茂的股价比较低,公司股东将适时增持;同时结合公司的优势和发展前景,我们对公司未来抱有信心。”

看重永续经营能力

2021年以来,在“房住不炒”总原则指引下,房地产行业政策延续了严控房价上涨 、租住一体、去金融化的总体特征,多个部委、多个城市密集出台相关政策。一些恪守审慎财务、坚持长期主义的房企,表现出更稳定的发展潜力。。

世茂便是其中典型房企之一。面对2021年行业形势,世茂提出由“攻“转”防“,强调精修内功,稳打稳扎,保持公司稳健而有质量的发展,跨越转轨周期,淬炼永续经营能力。

首先体现在销售、营收和盈利等“基本盘“的稳步增长。报告期内,世茂实现签约额1528亿元,同比上涨38%;销售均价17746元/平米,高于TOP10房企1.34万元/平米。

稳健的合约额是营收和利润的基础。2021年,世茂营业收入同比增长13.7%,达734亿元;其中非房开收入66亿元,大幅增长128%。毛利率28.6%,高于行业整体水平。

下图显示,今年的营收和净利均为近年来世茂中报历史上“收成“最好的一年,而且净利的增长速度超过了收入的增速,盈利能力有了坚实的基础。

制图:金融界上市公司研究院 数据来源:Choice

继续保持“全绿档”

资本市场上一切价值源自于"有质量的增长",体现在房地产企业则是对于负债和风险的态度。从2020年下半年开始,央行和住建部联合提出规模房企要约束债务规模,"三道红线"政策成为约束房地产行业的主线。

数据显示,世茂今年上半年仍然保持“全线绿档”:其中净负债率降50.9%,已连续10年维持在60%以下;资产负债率(扣预收款)68%;现金短债比(不扣预售监管资金及受限资金)1.9。

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸在业绩会上说:“我们把”三条红线“当作财务管理的一个标尺。面对严峻的市场,我们也会更加谨慎。”

对于世茂这类追求稳健增长的房企而言,流动性安全意味着自己的生命线。报告期内,世茂集团的账面现金823.8亿元,较2020年底上升20.3%,此外从债务结构来看更加合理,短债仅占借款总额的27%,非房收入利息覆盖倍数1.4倍,持续增强抗风险能力。值得注意的是,面对日趋收紧的市场环境,世茂在2021年通过调整考核加强回款,对资金进行集中管控。报告期内,实现回款1161亿元,同比增长30.4%。

找到对抗风险新支撑

衡量一个企业的长期价值,不仅要观察它现在有什么,也要追溯它过去有什么,更要预测它以后有什么,也就是其未来的发展前景。当房地产企业原有的业务遭遇行业紧缩时,探索多元化就成为价值中枢的题中应有之义。

在世茂“大飞机战略”的指引下,2021年上半年,公司的非房开收入大幅增长。半年报显示,非房开业务收入66亿元,大幅增长128%,占比达9%,比去年中报时4.5%的占比显著提升。下图数据显示,过去4年间,非房业务在集团内的贡献度逐步加大。

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制图:金融界上市公司研究院 数据来源:Choice

从收入结构来看,2021年各项业务保持了一个结构的平衡与数量的增长:

以智慧物业服务为主业的世茂服务在2021上半年实现营业收入42.34亿元,同比增长171%;归母净利润5.78亿元,同比增长136%;截至2021年6月30日,世茂服务合约面积达2.39亿平方米,同比增长91%。业务指标全面向好的同时,世茂服务还持续开拓高校园区服务领域、探索智慧城市运营服务等新赛道。

以商管为主业的世茂股份在今年上半年实现营业收入119亿元,同比增长30%;毛利润45.9亿元,同比增长33%;租赁经营收入6.53亿元,较去年同期增长29%,创四年来同期新高。

酒店板块随着国内疫情防控常态化和旅游逐步复苏,得以在上半年营业收入大涨141%至11.9亿元。截至2021年6月30日,世茂已拥有27家(含筹建)国际品牌酒店和136家(含筹建及输出管理)自主品牌酒店,客房总数量突破32000间,年接待客流超660万。

在许世坛看来,多元化是世茂一个非常明显的优势,通过大飞机战略,能够将平台的资源进行整合,依托于集团的强大实力,它们可互为产业链上下游。未来世茂集团的非房业务目标占比要达到20%以上。

“我看好大飞机未来的发展前景,”许世坛在业绩会现场表示,“期待非房收入今年能够完成150亿元的年度目标。”

给投资者高股息

在房地产行业的利润空间被持续压缩的当下,世茂坚持“向管理要红利”。2021年,提出深度推进2021年进行核心管控的范围:首先,对签约、回款、利润进行牢牢把控,同时在资金调拨、存量应收、库存去化加强;第二,世茂集团进行下沉管理,要求集团每个职级部门每月都深入项目现场解决问题;第三,优化库存结构,强化现金流管理:第四,调整组织架构,并实行即时奖励和股权激励。通过一系列组合拳,世茂集团加强精细化管理,提升了管理效率。

在追求“管理红利”的同时,世茂还重视以真金白银回报投资者。今年中报期,拟为股东派股息每股0.7港元,同比增长16.7%。自2006年上市以来,世茂集团已连续16年坚持派息,累计派息376.66亿港元,每股约11.64元。

2021年1月至7月,大股东累计增持世茂集团686.25万股股份,涉资1.42亿港元;7月份世茂集团累计回购400万股,涉资约6300万港元。不论是大股东增持,还是公司回购,都彰显了对世茂未来长期业绩和深度投资价值坚定的信心。

展望下半年估值修复

展望下半年,预计政策的调控与企业的竞争依然压力不减;与此同时,消费的升级和市场的扩容也仍然会给“有心人”带来机遇。房地产行业的整体估值修复难度不小,但是对于其中的表现优秀者,仍然不乏机会被市场重新认识的机会。

数据显示,世茂下半年可售货值3600亿元,可为集团顺利实现年初设定的3300亿元打下基础。

2021年下半年,世茂预计可售资源2004万平方米,其中,88%布局于一二线及强三线城市,72%为提供充裕现金流的住宅类产品,货值充裕且具备结构优势,业态类型与货源周期等亦均显利好。世茂集团管理层认为,按49%动态去化率计算,即可顺利实现3300亿元年度目标。

下半年,世茂在核心城市群货值布局达2700亿元,占下半年可售资源的75%,多个大型项目将于年内相继入市,包括世茂三亚国际金融中心、杭州笕桥世茂广场等,为集团高质量经营提供广阔的增长空间。

财务稳健,多元化的收入渠道,加上被低估的蓝筹价值样本,世茂的表现持续收获来自资本市场的关注和认可。

近日,世茂集团获纳入首期恒生沪深港(特选企业)高股息率指数。花旗发报告称,世茂集团正在追求一种可持续的增长模式,即将防守摆在第一位的同时,呈现有质量的增长;维持世茂集团(0813.HK)买入评级,目标价24.3港元。